г. Санкт-Петербург, м. Выборгская
ул. Смолячкова, д. 19, оф. 705

+7 (812) 648-02-39
факс: (812) 648-02-39

Юридические вопросы:
+7 (812) 922-99-10

+7-981-842-06-76


e-mail: Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script
 
Физическим лицам
Юридическая помощь
Защита интересов в суде
Адвокат по уголовным делам
Семейное право
Жилищное право
Сделки с недвижимостью
Трудовые споры
Возврат водительских прав
Прочие услуги
Срочный выкуп недвижимости
Взыскание долгов
Он-лайн консультация
Разделы
Меню пользователя
тест 5
        Все новости >>
 
Доля в квартире - это не комната в коммуналке.
22/12/2011
Доля в квартире -  это не комната в коммуналке.

Покажем  ситуации  с долями в квартирах на конкретных примерах:

ПРИМЕР 1. «Доля квартиры, которая равна одной из комнат». 
Например, возникла проблема с двухкомнатной квартирой с изолированными комнатами. Одному из собственников принадлежит 2/5 доли квартиры, т.е. 40% всей площади в квартире. Другому собственнику, значит, принадлежит 3/5 доли  квартиры, что соответствует 60% площади. Жилая площадь составляет ровно 30 квадратных метров, а комнаты  размером 18 и 12 квадратных метров. В этом случае, общая площадь при определении порядка пользования не важна. Но при этом учитывается наличие балконов и кладовок. Т.е. если доступ к кладовке или балкону происходит только через одну из комнат, то это существенно может осложнить определение порядка пользования. При такой ситуации один из собственников может лишиться права пользования балконом, а это уже нарушение его прав на жилище. В рассмотренной нами ситуации нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому она гораздо проще. Т.е. при определении порядка пользования очень важно рассчитать, сколько жилой площади придется на каждого из собственников долей квартиры. Т.е. если первому собственнику принадлежит 2/5 доли в квартире, то жилой на него будет приходиться:
30 квадратных метров жилой площади умножаем на 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 квадратных метров.
А на второго собственника будет приходиться: 30 х 3/5 = 18 квадратных метров.
Т.к. маленькая комната абсолютно соответствует размеру доли в квартире первого собственника, большая комната – доле в квартире второго собственника. Итак, если в этой квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то в случае спорной ситуации между такими собственниками суд определит порядок пользования в точном соответствии с нашими расчётами.
Насколько такой порядок пользования будет долговечен, расскажем ниже.
ПРИМЕР 2. «Доля  квартиры, которая больше одной из комнат».
Усложним пример и возьмём трёхкомнатную квартиру, где есть две смежные комнаты. К примеру, жилая площадь равна 40 квадратным метрам. Комнаты следующего метража: 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная). У квартиры имеются три собственника. Каждому принадлежит по 1/3 доли  квартиры. Т.е. на каждого приходится: 40 кв. метров  Х 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра. Соответственно, доля каждого из собственников,  больше самой маленькой комнаты, которая изолирована. Значит, один из собственников, который испортил отношения с другими двумя собственниками и хотел бы определить себе изолированное жилое помещение, может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования так, чтобы ему определили маленькую комнату. В данном случае важно, что этот собственник доли желает, а значит он готов пожертвовать частью своей площади, которая в результате значительно уменьшится. По такому принципу расценивается наличие балкона, лоджии и кладовки. Если балкон находится в двух смежных больших комнатах, то обратившийся в суд собственник может отказаться от пользования балконом.  Тем самым он ухудшит формально свои жилищные условия и тогда не будет никаких трудностей. Но если выход на балкон есть только из маленькой комнаты, то возникает проблема, что нарушаются жилищные права других собственников долей в квартире. И это уже аргумент против определения данного порядка пользования. Если бы средняя комната, в которой 12 квадратных метров, была бы изолированная, то можно было бы потребовать и эту комнату.
ПРИМЕР 3. «Доля квартиры, которая меньше одной из комнат».
Рассмотрим ситуацию, где тоже трёхкомнатная квартира, в которой жилая площадь равна 40 квадратным метрам, а комнаты представляют собой 18 квадратных метров (смежная) + 12 квадратных метров (смежная) + 10 квадратных метров (изолированная). В квартире  при этом есть два собственника. Таким образом, на каждого приходится половина жилой площади или по 20 квадратных метров.
Две смежные комнаты можно расценивать как одно помещение, которое в целом составляет: 18 + 12 = 30 квадратных метров.
Т.е. каждый собственник может потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты превышают размер доли каждого из них. Если кто-то из этих собственников доли в квартире потребует себе две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если, конечно, у него нет веских оснований для этого. По действующему и до сих пор Постановлению Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями, внесенными 25 октября 1996 г. и 6 февраля 2007 г.) суд, разрешая требование об определении порядка пользования, учитывает реально сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Таким образом, если в рассматриваемой нами ситуации один из собственников, которому принадлежит доля квартиры, имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник фактически не проживает в этой квартире и имеет другую жилую площадь, то суд может определить первому собственнику две смежные комнаты, которые превышают его долю. И в нашей практике подобные случаи нередки. Однако на основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ другой сособственник доли квартиры вправе потребовать от этого участника долевой собственности, владеющего и пользующегося имуществом, превышающей его долю, соответствующей компенсации. Таков принцип определения порядка пользования между собственниками долей в квартире. Хочу заметить, что у процедуры порядка пользования есть значительный недостаток. Спор в суде же по определению этого порядка происходит между конкретными собственниками. И когда суд определит такой порядок, то всё будет хорошо только  до того момента, пока собственник не поменяется.
Иными словами, стоит собственнику доли квартиры осуществить продажу доли квартиры (или каким-то другим образом передать) такую долю иному постороннему лицу, как порядок пользования тотчас утрачивает свою силу.
Да, можно снова идти в суд с подобным иском и даже ссылаясь на старое решение, но дело будет рассматриваться в суде общей юрисдикции минимум 6 месяцев. А до тех пор порядка пользования не будет. И тут не важно, какой из вариантов (которые мы рассмотрели выше) будет.  Обратившемуся же  туда собственнику доли, который раньше судился и определил себе комнату, предложат снова обратиться в суд.
Вот и получается, что продажа доли  квартиры -  это не продажа стандартной комнаты в коммуналке, а проще говоря, ПРОБЛЕМНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

 
« Пред.   След. »
 
Юридическим лицам
Абонентское обслуживание
Защита при проверках госорганов
Арбитраж
Регистрация юридических лиц
Третейский суд
Банкротство предприятий
Интеллектуальная собственность и авторские права
Земельные вопросы
Сопровождение участия в конкурсах, тендерах и аукционах
СОЮЗТРЕТЕЙСКИХСУДОВ


SPDK.RU В© 2010-2012